Главная / Мои статьи / Доли, дарственные, резиновые квартиры и рейдерство.

Доли, дарственные, резиновые квартиры и рейдерство.

Уже больше месяца СМИ муссируют с разных ракурсов тему продажи долей в свете борьбы с рейдерством и «резиновыми квартирами». Статья именно об этом, как обычно «субъективный» взгляд на «объективную» тему. 
Что такое доля в недвижимости, что это с точки зрения закона. 
Доля – это часть квартиры, комнаты, дома и другого недвижимого имущества, которая принадлежит одному физическому лицу, следовательно, весь объект недвижимого имущества принадлежит нескольким людям. Вроде все понятно. Есть квартиры, которые оформлены на мужа, жену и детей, есть, которые оформлены на более дальних родственников, а иногда и не на родственников совсем. Беда не в этом, беда в том, что доля является объектом прав (по закону ст. 246, 247 ГК РФ), а каждый собственник объекта имеет право владеть, распоряжаться и пользоваться своим объектом недвижимости, при этом в самом законе уже имеются разночтения. В статье 246 говорится, что распоряжение в долевой собственности происходит с согласия всех участников этой собственности, при этом в этой же статье, п.2 говорится, что «участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса». 
250 статья длинная, но суть ее такова: при продаже доли собственник доли должен предложить сначала купить долю своим сособственникам. Если же сособственники не купят долю течении 30 дней, собственник может продать долю кому угодно. При дарении вообще никого оповещать об отчуждении не нужно. 
О чем разговоры в СМИ? О том, что после продажи или дарения доли любого размера новый собственник вселяется в квартиру, и начинается планомерный рейдерский захват. Люди страдают, рейдеры жиреют, в общем, все плохо, трагедия и беда. 
Может ли по действующему законодательству новый собственник вселиться? Оказывается и да, и нет. 
Судите сами, статья 247 ГК РФ. П. 1: « Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом», значит, не может, только с согласия или по решению суда. П.2 этой же статьи: «Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации», значит может. 
Вот такое у нас законодательство, а журналисты удивляются, как же творится такое безобразие, что ужасные рейдеры так себя беспардонно ведут, и резиновые квартиры все множатся. 
Каковы законы, таковы и даяния. 
Что делать? Что предлагают? 
Предлагают ограничить продажу (дарение) доли метрами, дескать, меньше 7 или 15 метров не родственникам дарить и продавать нельзя. Встает вопрос: кого считать родственником. Родственники в нашем законодательстве прописаны подробно только в законе о наследстве, но их, этих родственников, в нем 7 очередей. И если некий злоумышленник выкупит 15 метров в квартире 60 метров, легче от этого сособственникам не станет и не будет препятствовать захвату . Ну да ладно, мнение имеет право быть. 
Других предложений я не слышал, возможно, плохо слушал. 
Наберусь смелости и предложу свой вариант. 
1. Вернуть возможность определение прав пользования, которое, кстати, существовало, но было отменено в СПБ (где еще не в курсе) по причине «не плодить коммунальные квартиры», коммуналок стало меньше «долевок» больше. Проблема не решена, а завуалирована. 
Что меняет определение права пользования (не путаем с порядком использования)? Это закрепление за долей определенного жилого помещения, и разделение лицевых счетов. В Москве, это называется «жилое помещение». 
2. Признать «жилое помещение» наименьшим объектом недвижимости, который возможно продавать. 
3. Если жилым помещением владеют 2 и более человек, оформлять их в праве Совместной собственности. 
4. Дарение в долевой собственности осуществлять только с уведомленьями всех сособственников о совершении дарственной. 
5. Обязать нотариусов не оформлять дарственные на доли менее 15 метров общей площади (если дарственная составляется на долю без определенного права пользования) 
6. Перестать лоббировать запрет на строительство квартир студий. 
Вот такое субъективное мнение по объективному вопросу. 
А что вы думаете, по поводу продажи и дарения долей?

Свое мнение можно высказать ЗДЕСЬ https://vk.com/serjermolaev

Об Сергей Ермалаев

Сергей Ермалаев

Дополнительная новость

Читайте кодексы, господа

Совсем недавно меня спросили: «Какую литературу вы можете порекомендовать риелторам для повышения их профессиональной компетентности». …

X